NATURE JURIDIQUE DES BIENS AU MAROC

ValorisImmo se fait fort de conseiller ses clients investisseurs quant à l’acquisition d’un bien immobilier et tout particulièrement sur le régime foncier observé au Maroc.

En effet, certains biens sont encore régis par les  normes du droit traditionnel (droit musulman), nécessitant une procédure particulière afin de les soumettre au nouveau régime (droit contemporain), garant de la propriété privée.
Voici les différents types de biens présents au Maroc :

Le bien titré ou foncier

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés (surfaces, limites du terrain, servitudes, situation...).

Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire.

Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné.

Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé.

 Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913.

ValorisImmo vous propose exclusivement des biens déjà titrés ou en réquisition, c'est à dire en cours de titrage.

Le bien dit ''melkia''

C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le Ministère de la Justice.

Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des biens ''Melkia'' par cette pratique. Mais cette dernière n'est pas ouverte aux étrangers, aux non marocains même si ceux-ci résident au Maroc. De plus, cet acte juridique est assez imprécis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...).

Un bien dit ''Melkia'' est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière.

 Un étranger peut donc acquérir un bien dit ''Melkia'', à la condition de le faire enregistrer à la Conservation Foncière (similaire au Bureau de la Conservation des Hypothèques que nous retrouvons en France).

La loi a instauré, pour cela, une procédure, la réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation).

Le bien dit ''guiche''

Il s’agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient toujours à l'Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien ''guiche'' ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location.

Le bien appartenant au domaine public

Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes où la construction y est interdit pour des raisons de protection de l'environnement ou bien utilisés par les services publics ou encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général, ces biens sont inaliénables.
 
Les terrains agricoles :

Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.

PROCEDURE DE TITRAGE D’UN BIEN

L'État marocain poursuit depuis 1913, la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers tel que ''Melkia'' sont sortis de leur statut coranique (empire du droit musulman) et transférés vers le droit moderne.

Ils deviennent des biens immobiliers titrés, inattaquables et définitifs. Cette procédure permet donc l'établissement d'un titre de propriété inscrit à la Conservation Foncière.

Cette immatriculation est facultative. Toutefois, lorsqu'une réquisition a été déposée (demande d'immatriculation), elle ne peut être retirée. Elle devient obligatoire lors d'échanges, d'aliénations des biens immeubles (lorsqu'il y a changement de propriétaire), de saisies immobilières et conseillée lors de cessions.

La procédure d'immatriculation des biens immeubles est régie par le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913). Nous vous proposons une analyse généralisée de cette loi.

Voici les différentes étapes de l'immatriculation foncière:

-La réquisition ou demande d'immatriculation

-Publications, bornage provisoire et plan

-Des oppositions au bornage effectif

-L'immatriculation par le conservateur

-Le titre de propriété

-Les effets de l'immatriculation

L'immatriculation a pour objet de placer l'immeuble qui a été soumis à l'ancien régime sous le régime du dahir du 9 Ramadan 1331.

Un conservateur de la propriété foncière et des hypothèques, présent au chef-lieu de chaque tribunal de première instance, est chargé de la tenue du registre foncier relatif à la circonscription du tribunal et de l'exécution des formalités et des procédures prescrites pour l'immatriculation des immeubles.

 La réquisition ou demande d'immatriculation:

 Selon l'article 10 du Dahir du 9 Ramadan 1331, elle peut être demandée par toute personne ayant un lien direct avec l'immeuble (propriétaire, copropriétaire, usufruitier, créancier...).

La requête déposée auprès du conservateur de la propriété foncière doit comporter un certain nombre de renseignements tels que l'état civil de la personne requérante, la situation du bien concerné, etc.       (Article 13 et suivants).

 Publications, bornage provisoire et plan :

 Dans les dix jours du dépôt de la réquisition, le conservateur en dresse un extrait et rédige un avis indiquant le jour et l'heure auxquels le bornage provisoire doit avoir lieu.

Un bornage est la délimitation d'une propriété déterminant la surface, les limites... de l'immeuble, réalisée par un géomètre expert généralement au service du Cadastre, assermenté du service topographique.

L'extrait de la réquisition et l'avis de bornage provisoire sont publiés au Bulletin Officielle, sont aussi envoyés au juge de première instance, au caïd et au cadi.

Le bornage provisoire est effectué à la date prévue en présence des personnes convoquées (requérant, propriétaire non requérant, propriétaires limitrophes de la propriété, intervenants/opposants).

Le conservateur ou son délégué constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l'état des lieux et procède à toutes les autres constatations et mesures d'enquêtes utiles. Le géomètre dresse un plan sommaire dit plan de bornage provisoire.

Le conservateur dresse un Procès Verbal de bornage provisoire si le requérant ou son mandataire s'est bien présenté à la convocation.

Ce PV est signé par le conservateur, par toutes les parties intervenantes et si il y a lieu, mention est faite qu'elles se refusent à signer en cas de contestations et ou d'oppositions.

Si le requérant ne s'est pas présenté à la convocation du bornage, la réquisition est considérée comme non-avenue et la procédure classée sans suite.

 Des oppositions au bornage effectif :

 Le conservateur fait publier et afficher un avis précisant que durant un délai de deux mois à compter de la publication de cet avis au Bulletin Officiel, toutes personnes voulant s'opposer à cette immatriculation et ayant intérêt à le faire, peut en faire la demande à la Conservation Foncière, au bureau du caïd (président du conseil Communal) et à celui du cadi (tribunal de première instance).

Passé ce délai de deux mois, aucune opposition ne pourra être émise.

Par la suite, un avis de clôture du bornage provisoire est publié au Bulletin Officiel, le bornage devient alors effectif.

Les oppositions répondent à différentes conditions de fond et de formes. Ces conditions sont évoqués dans le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation des immeubles, aux articles 24 et suivants.

 L'immatriculation par le conservateur :

A l'expiration des délais et après avoir constaté l'accomplissement de toutes les prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure, ainsi que l'exécution du bornage régulier, le conservateur de la propriété foncière peut procéder à l'immatriculation de l'immeuble sur le livre foncier s'il constate que tout est régulier et qu'aucune opposition ne s'est produite.

Si des oppositions ont été formulées et qu'aucune conciliation n'est aboutie entre le requérant et l'opposant, c'est au juge des oppositions de statuer et trancher le litiges. Dans ce cas-ci, une procédure juridique est ouverte, et la procédure de titrage sera ralentie.

 Le titre de propriété :

Chaque immatriculation donne lieu à l'établissement, par le conservateur de la propriété foncière, d'un titre foncier comportant :

 la description- détaillée de l'immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance.

 L’indication du domicile et de l'état civil du ou des- propriétaires, et, dans le cas d'indivision, l'indication de la part de chacun de ces derniers.

 Les droits réels immobiliers existant sur l'immeuble.- Ce titre est établi en français ; il porte un numéro d'ordre et un nom particulier. Le plan de l'immeuble y est annexé.

 Les effets de l'immatriculation :

 Le titre de propriété est définitif et inattaquable. Il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble, au moment de l'immatriculation, à l'exclusion de tous autres droits non inscrits.